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“以房養老”不靠譜 房屋產權并不是永久產權
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“倒按揭”變相出賣房產養老傳統觀念難突破房屋產權有大限產權歸屬成疑難。
以房養老看著容易實現難
將房產抵押作為養老資本，按月領取安度晚年，你愿意嗎？
當下樓市，除了從產品規劃到配套設施的選擇均針對養老需求以外，“倒按揭”式的“以房養老”晚年生活模式也屢被提及。不過，業內人士表示，這一模式雖然在一些國家非常盛行，但是在我國卻鮮被認同，以至于這一概念引入國內幾年來，難以實施。“首先是中國人對房屋所帶來的歸屬感難以改變；其次，由于我國房屋產權歸屬并非永久性，這也使金融機構對房屋最終的抵押是否有效心存余悸。”業內人士總結。
“以房養老”傳統觀念難突破
所謂住房反向抵押貸款也就是所謂“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押給金融機構，以定期取得一定數額養老金并享有房產居住權或接受老年公寓服務的一種養老生活方式。實際上可以理解為變相賣了房產，所得資金用于養老。
據了解，早在去年就有包括上海等地成為該種養老模式的試點城市，但遺憾的是并沒有獲得積極的響應，百姓接受度較低。
中原地產張大偉表示，在曾經供職的單位試圖開展過這一養老業務，最終沒有做起來，就是因為在我國傳統思想當中，房產對于歸屬感起到了很大的作用，以房產為代價養老，多數老百姓不能接受。
有市民表示，“前半輩子耗全家之力才得以買房，如果‘倒按揭’養老，又將房子變相賣掉，豈不是一輩子圍繞房子糾結，最終又什么都沒能留給子女嗎？”
北京青年政治學院老年服務與管理專業的學生在社會實踐中接觸到了北京某高檔養老公寓的老人。據介紹，該老人即是賣掉自己的房產得以入住高檔老年公寓，盡管該老年公寓不論在設施、生活環境，還是養老服務軟件配套、生活待遇等方面均較為舒適，但是該老人還是嘆息，“在這里雖然很享受老年生活，但是感覺和自己家里完全不一樣，可惜啊！房子都沒有了！”
北京青年政治學院老年服務與管理專業社會實踐小組成員表示，在老人嘆息自己的房子都沒有了的時候，其表情與描述養老公寓內舒適生活時簡直天壤之別，從目光中我們可以讀出老人的無奈與歸屬的渴望。
產權大限與業務贏利點影響金融機構積極性
事實上，“以房養老”之所以沒能大范圍實行，除了老百姓對于抵押房產“倒按揭”養老認可度不高之外，金融機構對這一業務也并不積極。據了解，到目前為止，也只有個別銀行表示將試點“倒按揭”這一養老服務模式。
其中的原因，業內人士歸結為在我國推行“以房養老”本身存在一個硬傷。張大偉表示，雖然“以房養老”在一些國家較為盛行，但是要知道這些國家的房產都是永久產權，而我國的實際情況是房屋產權存在70年大限，況且目前還沒有房產真正達到70年，且法律也沒有明文規定房屋產權撞線后如何處置。
盡管有業內人士認為，國內所有人都面臨商品房有限產權問題，相信國家到時候會有合情合理的解決方案。但是沒有明確的延期說法，金融機構也難免心有余悸。“一旦房屋產權撞線，而養老服務尚未結束，銀行已支付的養老金如何獲得回報？又如何界定業主對該房產的后續抵押行為？銀行很可能存在賠了夫人又折兵的風險。”一位金融界人士表示。
“倒按揭”直接將房產抵押給銀行，銀行需要找到自己的贏利點才有動力推進業務。對于將老人起居安排至老年公寓，銀行可以出租他人賺取租金與支付養老金的差額；而對于仍舊保留老人居住權的“倒按揭”，銀行的贏利點完全在養老服務結束后才能憑借轉賣房產來實現，大量資金長期占用的成本也打擊銀行積極性。
市場變動與壽命預期致抵押價格評估難
“倒按揭”在實際操作中也不乏難點。張大偉表示，“對于房產價值的評估，短期來看房產的保值、增值能力還是較強的，但是以房養老涉及的時間跨度可能會較長，那么長期而言，房產價格走向很難確定，而評估價值過低，顯然業主不會買賬”。
即使擬定了合理的抵押價格，對于業主而言，壽命預期又存在不確定性。“很多的不可抗因素導致享受養老服務的老人享受年限迥異，并且，選擇‘以房養老’的老人，很可能是沒有繼承人的，那么，如何使老人獲得與房產價值相匹配的養老服務或養老金額呢？這也很難界定。”北京青年政治學院老年服務與管理專業人士指出。
鑒于此，業內人士指出，需要更多的相關機構，諸如保險公司、中間機構等參與進來，并伴有相應的配套政策。“這樣中間機構可以評價房屋抵押而先獲得大量資金，資金盤活創造出利潤，‘以房養老’的推進才能產生動力。”
不過，同時值得強調的是，這又將帶來中間機構資本運營不良的風險，直接傷害到選擇“以房養老”市民的切身利益。“況且這一風險絕對不容忽視。”業內人士強調。
“與其‘倒按揭’倒不如有專門機構幫著統一管理，做‘以租養老’，憑借租金支付老人在老年公寓的養老費用，這樣房產所有權仍在老人手里，對于養老服務質量的保證也有更多的主動權。”有市民提出。
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