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二手房交易過戶的流程是什么？有什么需要注意的？
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二手房交易市場越發(fā)展越壯大的今天，二手房也屬于供不應求，尤其在北上廣等一線城市，城市人口多，對房子的需求量也非常大。很多好的地段樓盤也不常有新房，所以購買二手房也是現(xiàn)代購房的一個更好的選擇，但是二手房交易流程相較于新房來說要復雜的多。二手房過戶是二手房房屋人取得房屋產權的有效要件，那么，二手房過戶交易有哪些流程呢？
1、買方咨詢
交易雙方要建立聯(lián)系，購房者了解房子的產權等情況，需要查看售房者的合法證件，包括房屋權證書、身份證件及其它證件。
2、簽合同
當購房者查看過售房者的證件，并且合法時，購房者便可以交納購房定金，請注意，交定金不是商品房買賣的必經程序。之后交易雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。
房產交易雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產權狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產權辦理等達成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
3、辦理過戶
交易雙方共同向房產交易管理部門提出申請，然后管理部門查驗有關證件，審查產權，對符合上市條件的房屋準予辦理過戶手續(xù)，對無產權或部分產權又未得到其他產權共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。
4、立契
相關部門根據交易房屋的產權狀況和購買對象，按交易部門事先設定的審批權限逐級申報審核批準后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。
5、繳納稅費
稅費的構成比較復雜，要根據交易房屋的性質而定。
6、辦理產權轉移過戶手續(xù)
產權變更登記完成后，交易材料移送到發(fā)證部門，購房者憑領取房屋權證通知單到發(fā)證部門申領新的產權證。
7、銀行貸款
簽訂完房屋買賣合同后，買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準買方的貸款，待雙方完成產權登記變更，買方領取房屋權證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。
8、打余款完成交易
購房者領取房屋權證、付清房款，售房者交付房屋并結清物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。
購買二手房一定要注意以下幾點：
二手房過戶流程注意事項一：要求賣方提供合法的產權證書正本
要求賣方提供合法的產權證書正本，讓業(yè)主給你看身份證原件、房產證原件，你留復印件。注意房產證上有幾個人的署名，如果有兩個人，在簽訂后邊的合同時就需要有兩個人的名字。
其次，看購房時的相關憑據，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據以初步確認房屋產權歸屬。
二手房過戶流程注意事項二：到房管局查詢產權證的真實性
讓中介帶你到房管局查詢產權證的真實性，包括查房產的基本情況，抵押情況及查封情況，是否與人共享等，注意產權證上的房主與賣房人是否同一個人。
二手房過戶流程注意事項三：要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋
一般來說，軍隊、醫(yī)院、學校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。
二手房過戶流程注意事項四：現(xiàn)場了解房產現(xiàn)狀
看有沒漏水、滲水、大裂縫等情況。與商品房不同，二手房買賣一般都是“個案”。所以有關價格、房況等，都需要消費者自己或自己委托機構來詳細了解。在決定購買前，消費者應該仔細觀察戶型是否合理，各種管理是否到位，供電容量是否能夠負荷空調等大型家電，查看天花板是否有滲水痕跡，墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯問題。有的還應詢問小區(qū)保安水平、物業(yè)管理費及收費標準如何。
二手房過戶流程注意事項五：注意所購房屋歷史遺留問題
購買者千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長；有沒有欠費情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費等。
二手房過戶流程注意事項六：對二手房價格進行評估
在掌握房屋基本情況的基礎上，消費者應從多個方面對二手房價格進行評估。也可以委托信得過的中介機構或評估機構進行評估，弄清能否做二手房按揭貸款。一般情況下，銀行按揭時會做保值評估，這個價格可以看出房屋的較低保值價。
二手房過戶流程注意事項七：注意協(xié)議簽訂內容
簽訂書面協(xié)議時，最主要要關注四個方面，是產權情況、房產總價、交易稅費及日期，其中要注意的是書面協(xié)議里面要明確二手房交易稅費雙方如何分擔。日期也是非常重要，像交定金、過戶、交樓時間，確定日期才能夠保證交易順利進行，例如規(guī)定贖樓要在45天內做完，首期款在簽完合同內7天做銀行監(jiān)管等。
二手房過戶流程注意事項八：合法徹底辦理過戶 注意交費時間
要求業(yè)主過戶遞資料完成才給50%房款，拿到受理回執(zhí)，確定能拿到房產證才給全款；要求中介過戶遞資料完成才給50%中介費，到交完樓才給齊，或者與第三方簽訂協(xié)議。
特別是如果你看中的房子還在按揭中，定金較好不要直接交到業(yè)主手中，而應該交由第三方監(jiān)管，可以簽一個簡單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金較好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易核心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
如房東還有水電費未結清，等全部費用完結后才付中介。二手房必須經房屋土地管理部門辦理完過戶手續(xù)，才算真正換了主人，其他任何單位的保證和公證都不算完銷售易。
二手房過戶流程中的二手房交易注意事項主要針對買家而言，一方面要對所購房屋的質量和真實性查驗，另外一方面要注意二手房交易合同內容和交費時間的控制。
二手房購買有很多地方需要注意 >>>最新二手房交易過戶流程解讀<<<，但是無論買二手房還是新房，一定要方方面面的考慮詳盡，比如未來的工作發(fā)展，未來家庭生活，孩子是否需要學區(qū)房等等，而且買的時候一定要多看一些樓盤，貨比三家，很多時候，光看一個房子，是無法進行對比的，希望大家都能買到稱心如意的房子。
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