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時間：三天前
來源：裝修界

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今年，房市這種火爆的場景卻淡出了市場，取而代之的是新盤上市量的不足和銷售速度的減緩，持續(xù)了多年的樓市價格高燒，也開始出現(xiàn)降溫的趨勢。公寓市場成為了價格回歸的先鋒。隨著高總價大戶型公寓的滯銷和小戶型酒店式公寓的泛濫，公寓首先嘗到了價格回落的滋味。近期新開盤的公寓項目紛紛采取了“低價入市”的策略，而“老”公寓們則打起了送禮打折的主意。下面一起來看一下公寓價格下降的原因！

　　1、投資前景沉浸在迷霧中

　　投資前景的不明朗也是公寓價格回落的原因之一。高位運行的房地產(chǎn)市場對于投資者而言，無論是倒手賺差價還是持有出租，都存在著越來越嚴(yán)重的不確定因素。公寓的投資回報無非來自兩方面：租金回報和物業(yè)價值的提升。近年來北京乃至全國的房地產(chǎn)市場價格漲幅較高，而公寓租金水平雖有所提升，但相對于房價的漲幅水平而言提升非常有限。有投資者開玩笑，租金的漲幅還趕不上銀行加息的增幅。由于銀行利率水平不斷提高，造成投資公寓的成本越來越高，租金回報率越來越低。

　　另一方面的投資回報來自于物業(yè)升值帶來的收益，由于目前公寓的價格普遍較高，二手房5%的稅率已經(jīng)嚇退了一批投資者。而且政策風(fēng)險也不斷增大，就目前市場而言，傳統(tǒng)的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風(fēng)險，如果一旦出現(xiàn)手中的公寓不能馬上出手，那么資金的壓力就會隨之而來。

　　2008年GDP預(yù)期增長放緩，通貨膨脹嚴(yán)重，人們對未來樓市發(fā)展的預(yù)期信心不足。雖然王石最新表態(tài)：“我們該降的都降了，應(yīng)該不會再降了。”但一項目的銷售人員向記者坦承：“與往年的淡季相比，同樣是讓利、促銷，如今的效果不盡如人意。這樣的市場狀況之下，樓市價格的理性回歸應(yīng)該是在情理之中了。

　　2、需求量下降“誘導(dǎo)”價格回落

　　樓市動蕩，好像已經(jīng)成為了開發(fā)商“怨婦式訴苦”的標(biāo)準(zhǔn)開篇語。歷經(jīng)7個月的調(diào)整仍然沒有完結(jié)的預(yù)兆，再加上南方一線城市房價的“跳水”，北京的樓市也一直處于有價無市的尷尬境地。很多人認(rèn)為公寓價格的回落與“拐點論”有著脫不開的干系，其實需求量的下落也是價格回調(diào)的重要原因。為了彌補交易量連續(xù)下滑的損失，今年春節(jié)后，京城的許多樓盤都掀起了打折促銷風(fēng)，以期最小程度地減少損失。而在此背景下，新盤推出時的“低價入市”也更易理解，這樣不僅可以盡量迎合消費者，而且有利于聚集消費人氣，在最大程度上做到“開門紅”的前提下，為項目的后期提價預(yù)留一定的空間。

　　3、資金“緊箍咒”強迫下調(diào)價格

　　開發(fā)商采用“低價入市”的策略也是迫于資金壓力。政府對樓市的調(diào)控力度不斷加強，銀根的不斷緊縮，使開發(fā)商信貸的難度加大。雪上加霜的是，資本市場受美國次貸危機的影響更出現(xiàn)了蕭條的局面——股市縮水近50%，開發(fā)商在資本市場融資難度也愈來愈大。而與此形成對照的是，去年之前，許多開發(fā)商都大肆圈地，不少公司甚至是負(fù)債拿地。一面是負(fù)債圈地，一面是融資阻礙，而樓市的交易量又持續(xù)下滑，資金回收困難重重。內(nèi)憂外患下，開發(fā)商不得不采用“低價入市”的策略，以期能快速銷售產(chǎn)品，盡快回籠資金，緩解沉重的資金壓力。

　　4、價格回落彌漫公寓“轄地”

　　面對京城樓市交易量的繼續(xù)萎靡不振，京城的公寓類新盤入市的時候大都采取了“低價入市”的策略。據(jù)亞豪地產(chǎn)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年以來，北京五環(huán)以內(nèi)共有10個新盤公寓項目入市，總供應(yīng)套數(shù)為2889套，整體開盤均價為21640元/平方米。如Master(領(lǐng)寓)項目于1月6日開盤，開盤均價為28000元/平方米，而其周邊早期開盤的同類產(chǎn)品均高于這個價格，如遠(yuǎn)洋公館項目均價為32000元/平方米，置地公館項目均價為38000元/平方米，SOHO北京公館項目均價為42000元/平方米。其他如金地名京、公園1872、大成時代中心、沄沄國際、龍公館等項目開盤均價都低于20000元/平方米。

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