公攤面積的計(jì)算：

　　建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

　　公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

　　公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

　　套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積

　　影響公攤面積的因素：

　　1、戶型 同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

　　2、套內(nèi)面積 正如你所說(shuō)，房子大就多點(diǎn)，房子小就少點(diǎn)

　　3、公共設(shè)施 只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。

　　4、建筑規(guī)模 樓梯高度越高公攤越大。普通住宅的一般公攤比例：多層：8%——15%

房屋的公攤面積，在廣東一般的電梯住宅標(biāo)準(zhǔn)是室內(nèi)面積是建筑面積的80%，但很多開(kāi)發(fā)商有增送面積，就未前來(lái)看在深圳東莞的套內(nèi)的實(shí)際面積都比建筑面積大。

A.房屋公攤面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,它的范圍包括管道井、設(shè)備間、地下室和樓梯間等。
　　一、 公攤范圍
　　1、各產(chǎn)權(quán)戶的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及為整幢建筑服務(wù)的共有房屋和管理房屋。
　　2、套（單元）與公共建筑空間之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。
　　二、 分?jǐn)傇瓌t
　　(1)商品房公用面積的分?jǐn)傄源睘閱挝弧７謹(jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)；
　　(2)為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)偅粸榫植糠秶?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偅?/span>
　　(3)公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位，但任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。
　　三、公攤計(jì)算　　
　　1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>
　　2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>
　　共有建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的內(nèi)容如有變化，應(yīng)以建設(shè)部現(xiàn)行的有關(guān)文件規(guī)定為準(zhǔn)。一般來(lái)講分?jǐn)偯娣e是整棟樓的公用面積，當(dāng)然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對(duì)大點(diǎn)。各戶分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的計(jì)算方法：其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>
　　第1步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)
　　分?jǐn)傁禂?shù)=需要分?jǐn)偟墓妹娣e之和/各套內(nèi)建筑面積之和=（總建筑面積之和一各套內(nèi)建筑面積之和）/各戶套內(nèi)建筑面積之和。
　　第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e=分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。
　　四、 面積明細(xì)
　　這個(gè)公攤表要包括：
　　(1)把整幢建筑的建筑面積、套內(nèi)建筑面積之和、不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e等基本數(shù)據(jù)告知購(gòu)房人，以便購(gòu)房人通過(guò)這些數(shù)據(jù)求出其他數(shù)據(jù)，以明確自身的權(quán)益；
　　(2)開(kāi)發(fā)商也應(yīng)把購(gòu)房人應(yīng)分?jǐn)偟墓泄膊课坏拿娣e總值及各構(gòu)成項(xiàng)目的面積加以列明，以備購(gòu)房人查驗(yàn)和監(jiān)督。希望可以幫助到你。

其實(shí)這本身并不是個(gè)難以理解的概念。簡(jiǎn)單地理解，所謂公攤就是由數(shù)人分?jǐn)偟膶儆诠驳拿娣e部分。比如樓梯面積，這要分?jǐn)偟礁饔嘘P(guān)戶的房產(chǎn)面積中。至于說(shuō)開(kāi)發(fā)商鉆空子的情況，一般來(lái)說(shuō)，就是已經(jīng)由業(yè)主分?jǐn)偭说墓裁娣e，但卻被開(kāi)發(fā)商拿去當(dāng)作自己的東西牟利。比如地下車(chē)位，在被業(yè)主分?jǐn)傊螅_(kāi)發(fā)商仍然以出租等方式取利。既然已被業(yè)主分?jǐn)偅敲淳蛯儆跇I(yè)主所有了，不再屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商依法不能再以各種方式獲利。購(gòu)買(mǎi)之前最好研究清楚各項(xiàng)細(xì)節(jié)。

歸小區(qū)業(yè)主共用的公共設(shè)置所占的小區(qū)面積、樓棟面積就是公攤。

也就是房屋建造之初就已經(jīng)設(shè)計(jì)好的。公攤率是要平均分給小區(qū)業(yè)主的。

所謂的鉆空子，就是設(shè)計(jì)公示的公攤占比在實(shí)際建造中任意放大，所謂的放大就是把每套房租的設(shè)計(jì)面積縮小，換成公攤占比。最好合同明確清晰上產(chǎn)證的面積和套內(nèi)使用面積，交房的時(shí)候再讓專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)測(cè)比較好。在購(gòu)房之前預(yù)防的可能性比較小，因?yàn)樾枰獙?shí)地操作測(cè)量。